5 Claves para prepararte para la compra de tu casa

Guia de 5 pasos para Comprar tu Primera Casa en Estados Unidos

By Karla Cesin 

La compra de un inmueble en Estados Unidos generalmente se hace a través de crédito hipotecario, es por eso que antes de aplicar a dicho préstamo debes asegurarte de repasar los siguientes pasos:

Todo comienza con la famosa Pre-Calificación, que no es mas que una evaluación financiera preliminar hecha por un agente originador de préstamos hipotecarios o Loan officer. Se basa en la evaluación de tus ingresos actuales, deudas, puntaje de credito, estatus migratorio, etc. Los requisitos básicos para optar por el crédito y debe hacerse antes de entrar en un contrato de compra para evitar pérdidas de tiempo y dinero por no haber evaluado las finanzas antes de firmar un contrato.

Si es tu caso, quieres comprar casa y quieres asegurar una aprobación a tu crédito, repasa los siguientes 5 pasos para garantizar un cierre exitoso:

1. Tu Crédito Saludable 

Debes tener un puntaje de crédito optimo, de bueno a excelente y mientras más alto mejor. Pero, Cuántos puntos y como lo logro? 

Primero hay que entender que el sistema de puntaje de crédito o Credit Score, es una escala que puede ir desde los 300 puntos en adelante y que de 580 a 669 puntos se considera regular, de 670 a 739 es bueno, de 740 a 799 es muy bueno y de 800 en adelante es excelente.

Entonces, Mientras mas alto sea tu puntaje, mejores serán tus opciones para el crédito Hipotecario, la tasa de interés fluctua a diario según lo dicta el mercado de valores y la agencia federal, asi que el interés puede variar antes del cierre de la casa pero nunca después, ya que se fija una tasa por 30 años. Entonces mientras más bajo sea el interés, mas bajo sera el pago mensual de tu hipoteca.

Para mejorar tu puntaje de crédito, te doy las siguientes recomendaciones:

1. Mantén el uso de tus tarjetas dentro del 30% del límite total de crédito. Sobre todo cuando se acerca la fecha de corte, reduce la deuda al 30% o menos, esto te sumará puntos en cada ciclo. En cambio cuando usas el límite de tu tarjeta al máximo y se refleja en tu corte mensual, esto te resta puntos.
2. Amplía el límite de las tarjetas que ya tienes, no pidas una nueva sino aumento de límite de la línea ya existente. Asi tendras mas margen de uso y tendras una linea de credito mas grande, aunque no la uses, tambien es positivo.
3. Efectua tus pagos a tiempo, incluso antes de la fecha de pago o due date. Evita pagar tarde! Te resta puntos.
4. Monitorea tu crédito mes a mes en las aplicaciones como credit karma o smart credit, para evitar fraude o cualquier hard inquiry en tu crédito, como por ejemplo, colecciones o evicciones, pagos tardios, exceso de uso del limite de credito. Etc.
5. No es necesario que tengas muchos créditos abiertos, de hecho, no es necesario tener un vehículo a crédito, esto es un mito, incluso si no lo tienes pues mucho mejor. Pero si ya lo tienes, trata de mantener un pago mensual muy bajo y no incrementarlo al menos hasta que cierres tu casa. La razón es que la suma de los pagos mensuales de tus deudas será restada de tu capacidad de pago para la casa. Así que mientras menos deudas tengas, mejor.

Puedes chequear tu reporte de crédito en apps cómo Credit Karma o Credit Wise o puedes solicitar tu reporte anual de crédito (ver linkS) si tienes problemas con tu crédito como puntaje bajo, colecciones, evictions, banca rota, etc. Puedo ayudarte a repararlo y subir tu puntaje para q puedas calificar! Solo escríbeme y agéndemos una asesoría online👩🏻‍💻 para determinar el plan de acción.

Recuerda, cuida tu límite de deudas, esto tiene todo que ver con un crédito óptimo, Ya que al momento de aplicar, tú porcentaje de deudas no debe exceder ciertos límites, es decir, la relación ingreso - deudas debe estar dentro de ciertos parámetros para tener una mejor opción de crédito, así que si quieres comprar casa mantén tus deudas en el mínimo posible. Si tu crédito es óptimo ya podemos ir al siguiente paso: aplicar al financiamiento. 

2. El Préstamo Hipotecario

Las opciones más comunes de crédito para adquirir tu primera casa serán el Préstamo avalado por la FHA (Federal Housing Administration) o Préstamo Convencional, es decir privado directamente con la entidad bancaria o prestamista. Para calificar a un préstamo FHA (avalado por el Departamento de la Vivienda) ell puntaje debe estar por encima de 580 puntos. Y para préstamo Convencional (con cualquier banca privada) se recomienda por encima de 680 puntos. Sobre todo si deseas optar por un programa de asistencia para pago de inicial💰pero todo tiene solución trabajando en equipo con el agente generador del préstamo🏦

• El prestamo FHA te exige una in inicial del 3,5% de valor de la propiedad. Es el mas usado para comprar vivienda principal por ser de mas facil aprobación. Sin embargo el seguro del préstamo o PMI Private Mortgage Insurance, es más alto y no desaparece. Además es unicamente para vivienda principal y solo puedes tener una a la vez, lo que significa que si quieres comprar otra casa en un futuro, lo mas probable es que debas vender la primera que ya tienes con FHA.
• El préstamo convencional te exige del 3% al 20% del valor de la propiedad, este valor puede variar segun el uso de la vivienda y segun el tipo de prestamo. El mas comun para vivienda principa es el 5% down payment. El pago mensual suele ser mas bajo y el seguro del préstamo desaparece al cabo de cierto tiempo. Cuando das 20% down no te exigen seguro del préstamo o PMI y tu pago mensual es considerablemente más bajo.
• El préstamo USDA es un programa de asistencia para primeros compradores que financia el 100% del valor de la propiedad, las condiciones deben ser que la casa este ubicada en una zona rural o zona USDA, y ser Residente Permanente o Ciudadano Americano.
• ⁣Los prestamos de 0 down o asistencia de inicial, son programas de ayuda para personas que califiquen con ciertas condiciones y pueden variar segun el condado donde este ubicada la propiedad y segun el estatus migratorio del comprador.
• Los préstamos de extranjeros o inversionistas, financian entre el 65% y el 75% del valor de la propiedad según ciertos parámetros que establezca el prestamista. En estos casos la propiedad debe ser usada como inversión y/o vacacional, pero no como vivienda principal. En algunos casos la tasa de interés es fija por un periodo de tiempo definido, luego es recomendable refinanciar para fijar la tasa. Es necesario tener Visa Americana, (puede ser de turismo o cualquier otra), demostrar la capacidad de pago con fondos en dólares en cuenta extranjera y/o cuenta de inversiones (criptomonedas o mercado de valores).

3. Los Ahorros y fondos necesarios para el cierre:

La cantidad 💵 que deberás tener en tu cuenta va a variar dependiendo de varios factores como el Precio de la casa y el Vendedor; ya que dependiendo del precio y de las concesiones o aportes del vendedor hacia tus gastos de cierre, se calcula el monto total de la inversión.⁣

⁣El monto de la inicial que necesitas puede ir desde 0% a 20% dependiendo del tipo de financiamiento. Como ya vimos, el más común para vivienda principal es el préstamo FHA, Avalado por el Federal Housing Administration, el cuál exige un 3,5% del valor de la propiedad, pero existe un límite de precio según la zona. Luego tenemos el prestamo convencional cuya inicial puede ser de 3% o 5% siendo este un poco más exigente a la hora de calificar y el límite de precio lo indica el prestamista segun la relacion Ingreso vs Deuda o Debt to income Ratio DTI del aplicante.

Debt to income Ratio DTI

⁣Es la relacion entre tus ingresos menos tus deudas y es valorado por un porcentaje minimo y maximo para estar dentro de la aprobacion.

Generalmente va del 40% al 50% dependiendo del tipo de prestamo que se este usando.

Ej: ingreso $6,000

Deudas mensuales $500

46% de DTI = 2760

Los Gastos de Cierre Son en promedio del 3% al 5% del valor de la propiedad y se usan para cubrir gastos de impuestos, tasación, HOA, Seguros, transferencia de título, Lender fee, gastos de registro y notaria, prepagados y cuenta de Escrow.

En algunos casos el vendedor te dara creditos para cubrir parte de tu gastos de cierre. Como es el caso de las casa de nueva construcción, los builders dan incentivos cubriendo parte o a veces todos los gastos de cierre del comprador. Cuando es casa usada o de reventa, estos incentivos no son garantizados pero si son negociables. Dependerá de cada caso en particular.

Entonces, Digamos que estás comprando una casa de $300,000 por medio de un préstamo FHA: ⁣

Precio💰300,000$ ⁣

Inicial (3.5%) $10,500

Gastos de cierre (4%) $12,000

Total de inversión: $22,500💰⁣

⁣ Este dinero debe estar disponible y aclarado en tu cuenta de banco, no puede provenir de otro préstamo a menos de que sea gestionado por el mismo Lender. También es válido los ahorros de tu 401K, cuenta de inversiones, Criptomonedas y/o regalo de un familiar💵⁣⁣

4. El Historial Laboral

Algo que causa mucha confusión y es motivo de muchas consultas, es parte de los requisitos que hay q cumplir para comprar tu 🏡 bajo financiamiento. Deberas aclarar tu historial laboral en orden cronológico en los últimos 24 meses. La prueba debe ser en documentos oficiales, como tus paystub, W2, o 1099 Schedule C si eres self employee, trabajador independiente o dueno de negocio, También deberás proveer tus dos últimas declaraciones de impuestos(sobre todo si eres 1099). En algunos casos el banco puede aceptar una sola decaracion y la continuidad laboral de tu país de procedencia si hay pruebas que lo soporten.⁣⁣⁣

Si eres empleado contratado bajo W2 deberás proveer tus últimas W2 y tus más recientes recibos de pago para verificar este ingreso, de esta manera el banco validara tu salario por hora o como lo refleje tu paystub o recibo de pago. Si acabas de cambiarte de 1099 a W2 bastará con el primer recibo de pago para iniciar la aplicación al préstamo con el nuevo empleo y nuevo salario. Aclaro, No tienes que tener 2 años en el mismo trabajo obligatoriamente.

En cambio, si eres dueño de negocio o trabajador independiente si deberás tener 2 años en esa misma rama de negocio y los ingresos deben estar declarados en tu Schedule C en tu declaracion de taxes personales, y de alli el banco tomara el Net Income o Ingreso Neto, es decir, después de gastos, de esta manera el banco hara un promedio de tus ingresos netos de los ultimos 24 meses para estimar tu ingreso mensual. 

Ej. Ingreso neto de 2020 + Ingreso neto de 2021 / 24 meses = ingreso promedio mensual.

Si eres dueño de empresa deberás declarar tu forma K1 en tus taxes personales para evidenciar tu ingreso neto. En estos casos necesitas la mayor asesoría posible y trabajo en equipo entre tu Realtor, tu prestamista y tu contador.

⁣⁣⁣El banco verificará el empleo directamente con el empleador. Por eso es importante que mantengas una estabilidad, y si has cambiado de empleo que sea por mejoras salariales es decir para ganar más. Pero evita saltar de un trabajo a otro sin necesidad,⁣⁣⁣ ya que hay un límite de hasta 3 cambios de empleos en los últimos 12 meses para calificar a FHA. Esto no quiere decir que tengas que estar 2 años en el mismo empleo pero si debes demostrar estabilidad al menos en el último año, es lo más recomendable. 

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5. Los Ingresos Actuales.

Esto se refiere al ingreso con el cual te mantienes y pagas tus gastos y deudas, puede ser empleo (W2) o negocio propio (1099 o K1) por lo que deberas enviar documentos que lo comprueben, como son los paystub o recibos de pago, semanal o quincenal cada vez que el prestamista los solicite.

En el caso de los emprendedores o dueños de negocio, generalmente solicitan una carta de Estado de ganancias y pérdidas, balance personal o Profit and Loss, firmada por un contable. Adicional a tus 1099 y taxes personales.

Recuerda: Planifícate con tiempo, comprar casa no es cosa de un día para otro, es un proceso y cada paso es importante. Si deseas una asesoria privada 1 a 1, donde podamos acompanarte paso a paso, contactanos a traves del link de contacto y agendemos una llamada para iniciar tu proceso.

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